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政策法規


黃石市城市房屋拆遷管理實施細則

2017-11-23 15:05:52


黃石市城市房屋拆遷管理實施細則

第一章 總則

    第一條 為了貫徹國務院《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)和《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》),加強城市房屋拆遷管理,維護拆遷當事人的合法權益,保障建設項目順利進行,根據《條例》、《實施辦法》的有關規定和建設部《城市房屋拆遷單位管理規定》,結合本市實際,制定本細則。

    第二條 凡在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安置的,適用本細則。

    第三條 本市城市房屋拆遷,必須符合城市總體規劃、控制性詳細規劃和建設規劃,有利于舊城區改造和生態環境改善,保護文物古跡。

    第四條 市人民政府根據本市經濟社會發展實際,編制房屋拆遷中長期規劃和年度計劃,由省建設行政主管部門會同發展改革部門批復后,報省人民政府和市人大常委會備案。嚴禁違反法定程序和法定拆遷許可要件,擅自擴大拆遷規模。

    第五條 本細則所稱拆遷人,是指取得房屋拆遷許可證的單位。

    本細則所稱被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。

    本細則所稱房屋承租人,是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位和個人。

    本細則所稱拆遷單位,是指依法取得拆遷資質證書,接受拆遷人委托,對被拆遷人進行拆遷動員,組織簽訂和實施補償、安置協議,組織拆除房屋及其附屬物的單位。

    第六條 拆遷人應當依照本細則的規定,對被拆遷人和房屋承租人給予補償、安置;被拆遷人、被拆遷房屋承租人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。

    第七條 市房地產管理局對全市房屋拆遷工作實施監督管理。市房屋拆遷管理辦公室負責全市房屋拆遷的日常管理工作(以下統稱市房屋拆遷管理部門)。

市政府有關部門應當按照本細則的規定,各盡其職,支持、配合市房屋拆遷管理部門做好房屋拆遷管理工作。

 

第二章 拆遷管理

    第八條 拆遷房屋,必須取得房屋拆遷許可證。

    第九條 申請取得房屋拆遷許可證,應向市房屋拆遷管理部門提交下列資料:

    (一)建設項目批準文件;

    (二)建設用地規劃許可證、規劃用地紅線圖;

    (三)國有土地使用權批準文件或建設用地審批通知書;

,。    (四)辦理存款業務的本市金融機構出具的拆遷補償安置資金存款證明;

    (五)拆遷計劃和拆遷方案。

    拆遷計劃應當包括建設工程建設項目名稱、性質、工程量、占地面積、拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、拆遷費用概算、工程開工時間、工程竣工時間等;拆遷方案應當包括被拆遷房屋的性質、用途、面積、權屬和拆遷地段區位、還建方式、安置房地點、臨時過渡方式、拆遷資金落實情況、拆遷的實施步驟和安全防護、環保措施等。屬現房安置的,應提供安置房屋的權屬證明資料。

    市房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內完成對申請事項的審查。符合條件的,頒發房屋拆遷許可證。

    實行國有土地收購儲備涉及房屋拆遷的,由市土地儲備機構作為拆遷人;已經過拍賣取得國有土地使用權涉及房屋拆遷的,由競得人作為拆遷人。

    第十條 市房屋拆遷管理部門應當在核發房屋拆遷許可證的同時,將房屋拆遷許可證中載明的建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限以及搬遷期限等事項,以房屋拆遷公告的形式予以公布。

    第十一條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內,實施房屋拆遷。

    需要延長拆遷期限的,拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前,向市房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;市房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。拆遷期限經批準延長的,市房屋拆遷管理部門應予以公告。拆遷期限屆滿、拆遷人未申請延期的,房屋拆遷許可證失效;需要繼續拆遷的,應重新辦理房屋拆遷許可證。

    拆遷人需要變更拆遷范圍的,應當重新申領房屋拆遷許可證。

    第十二條 拆遷人可以自行拆遷,也可以通過招投標或委托方式交由拆遷單位實施拆遷。

    房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受拆遷委托。

    房屋拆除施工必須由具備相應資質和安全條件的建筑施工企業承擔。拆除施工單位在實施拆除工程時,應制定具體的安全施工措施,落實安全施工責任,保證安全施工,文明施工。

    第十三條 拆遷人委托拆遷的,應當向被委托的拆遷單位出具委托書,訂立拆遷委托合同,并自拆遷委托合同訂立之日起15日內報市房屋拆遷管理部門備案。

    被委托的拆遷單位不得以任何形式轉讓拆遷業務。

    拆遷人自行拆遷的,應在實施拆遷前到市房屋拆遷管理部門辦理核準手續。

    第十四條 拆遷人應當在拆遷現場向被拆遷人、房屋承租人公示房屋拆遷許可證、拆遷政策、拆遷補償補助標準、產權調換房源、拆遷工作流程、拆遷單位及其工作人員名單、估價機構名稱和初步估價結果等事項,并做好宣傳、解釋工作。

    第十五條 拆遷人與被拆遷人應當依照本細則的規定,就補償方式和補償金額、安置用房建筑面積、結構、樓層、戶型和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、產權調換差價、交付方式、違約責任等事項,訂立拆遷補償安置協議。

    拆遷租賃房屋的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協議;符合下列情形之一的,可以由拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協議:

    (一)被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人已進行安置的;

    (二)房管部門的直管公房、托管房、代管房;

    (三)單位自管公房。

    拆遷當事人可參照使用省建設行政主管部門制定的拆遷補償安置協議示范文本。

    第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的,經當事人申請,由市房屋拆遷管理部門裁決。市房屋拆遷管理部門為被拆遷人的,由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

    當事人對裁決不服的,可依法申請行政復議或向人民法院提起訴訟。拆遷人依照本細則規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的,復議或者訴訟期間不停止拆遷的執行。

    第十七條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由房屋所在地的市、縣(市)區人民政府責成有執法權的部門強制拆遷,或者由市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前,拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

    第十八條 下列房屋拆遷前,除應向市房屋拆遷管理部門報審補償安置方案外,拆遷人還應就被拆遷房屋的現狀、相關資料、評估報告等有關事項向公證機關辦理證據保全和辦理補償款提存手續:

    (一)房屋產權不明確的;

    (二)房屋所有權人不在本地又未委托代理人的;

    (三)房屋所有權人下落不明的;

    (四)房屋產權正在訴訟的;

    (五)代管房屋。

    第十九條 拆遷設有抵押權的房屋,按照國家擔保法的有關規定執行。

    第二十條 實行房屋拆遷補償安置資金審核監管制度。拆遷補償安置資金應當專戶存儲并由拆遷人、房屋拆遷管理部門和接受存款業務的金融機構三方簽訂監管協議,明確資金監管數額、使用程序和違約責任。

    拆遷補償安置資金監管的數額應當相當于全部被拆遷房屋采取貨幣補償所需的資金數額,拆遷人提供產權調換現房的,可適當計減監管資金數額。

    在拆遷安置實施過程中,市房屋拆遷管理部門可根據情況確定具體資金監控數額。

    監管的安置資金應專款用于房屋拆遷補償安置,不得挪作他用。

    第二十一條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的,應當經市房屋拆遷管理部門同意,簽訂書面轉讓合同,并辦理房屋拆遷變更和補償安置資金監管轉移手續,原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人,并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

    第二十二條 拆遷范圍確定后,自發布拆遷公告之日起,拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動:

    (一)新建、擴建、改建、裝飾、裝修房屋;

    (二)改變房屋和土地用途;

    (三)建立新的房屋租賃關系;

    (四)以被拆遷房屋為注冊地址辦理工商營業注冊登記、稅務登記和戶口遷入手續。

    對違反本規定從事上述行為的不予補償,有關部門不予辦理相關手續。

    第二十三條 市房屋拆遷管理部門應當根據《城市房屋拆遷單位管理規定》,加強對拆遷單位和人員的監督管理。

    拆遷單位應當依法取得《房屋拆遷單位資質證書》,并接受市房屋拆遷管理部門的年度考核驗證。未取得《房屋拆遷單位資質證書》的,不得從事城市房屋拆遷業務。任何單位和個人不得偽造、變造或轉讓《房屋拆遷單位資質證書》。

    市房屋拆遷管理部門應當對從事房屋拆遷業務的人員進行業務、技術培訓和考核,使其具備相應的法律、業務知識,持證上崗。

    第二十四條 拆遷范圍內房屋全部拆遷完畢(根據規劃需要保留的除外)后,拆遷人應報房屋拆遷管理部門確認,并到房產、國土資源管理部門辦理拆除房屋所有權證、土地使用權證注銷登記手續。

    第二十五條 房屋拆遷管理部門依法向拆遷人收取管理費,實行規范管理、專款專用。

 

第三章 拆遷補償與安置

    第二十六條 房屋拆遷可以實行貨幣補償,也可以實行產權調換。除法律法規規章另有規定外,被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

    拆除違法違章建筑和超過批準使用期限的臨時建筑,不予補償。

    拆除未超過批準使用期限的臨時建筑,以批準期限減去已使用年限的剩余期限按重置成本法評估其殘值,并給予補償。

    第二十七條 實行貨幣補償的,貨幣補償金額以房地產市場評估價確定。

    被拆遷房屋和用于產權調換房屋的房地產市場評估價,以房地產市場指導價為參照依據,結合該房地產的區位、用途、建筑面積、建筑結構、成新、樓層、徑深、層高等因素確定。具體標準由市房屋拆遷管理部門會同市物價部門制定,至少每年公布一次。

    第二十八條 實行產權調換的,拆遷人與被拆遷人應當按照本細則第二十七條的規定,計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結清產權調換差價。

    拆遷非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予適當補償。

    第二十九條 拆遷公益事業用房的,應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建,或者給予貨幣補償。

    第三十條 拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,由拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人就解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

    第三十一條 拆遷市直管、單位自管住宅用房(包括已改制后的原單位自管住宅用房),根據權益不同按下列規定補償:

    (一)被拆遷房屋的所有人取得房地產市場評估價款30%的補償,被拆遷房屋的承租人取得房地產市場評估價款70%的補償。

    (二)被拆遷房屋承租人另已購房改公房、經濟適用房或參加集資建房的,其拆遷建筑面積在已購房建筑面積(另享受住房貨幣補貼的建筑面積一并計算)與房改政策規定建筑面積差額內的,按房地產市場評估價的70%補償;超出部分按房地產市場評估價款的20%補償。

    (三)房屋承租人屬于孤老孤殘或被民政部門確定為無經濟來源的特困戶的,應當實行產權調換,產權調換的房屋由原房屋承租人承租;產權調換的房屋每戶建筑面積小于30平方米的,調換后應不少于30平方米。

    第三十二條 被拆遷房屋的性質分為住宅和非住宅房屋,其用途、建筑面積,以房屋所有權證記載為準;尚未辦理房屋所有權證的,以城市規劃管理部門批準的合法證件為準。

    市直管公房用途根據租賃憑證確定,原審批住宅用房擅自改為非住宅的,按住宅房屋認定,對營業部分經協商給予適當補償。

    第三十三條 在拆遷補償安置協議約定的過渡期限內,被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供周轉房的,拆遷人不支付臨時安置補助費。

    實行貨幣補償的拆遷人不向被拆遷人或者房屋承租人支付臨時安置補助費。

    拆遷補償安置協議中未約定過渡期限的,過渡期限為18個月。

    第三十四條 拆遷住宅搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起的經濟損失以及搬遷、安裝、過渡等費用標準,由市物價部門會同市房屋拆遷管理部門制訂,適時調整。

    第三十五條 拆遷人不得擅自延長過渡期限,周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

    因拆遷人的責任延長過渡期限的,對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人,應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人,應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

    第三十六條 拆遷人提供的安置房屋,應當在城市規劃區內,并符合國家法律、法規以及相關強制性技術設計規范和質量安全標準。

    第三十七條 政府實行土地儲備、公用設施建設和城市危舊房改造的項目,以及拆遷后新建房屋性質不適合原地還房的,被拆遷人應服從異地還房或者選擇貨幣補償。

    第三十八條 經市房屋拆遷管理部門對房屋拆遷補償安置協議審核確認后,選擇貨幣補償的被拆遷人或房屋承租人自購住宅的,免交原拆遷建筑面積部分的契稅;選擇產權調換的,所調換房屋的價格未超過被拆遷房屋的房地產市場評估價的部分,免交契稅。

    第三十九條 被拆遷房屋和產權調換房屋的價格評估,由具有房地產價格評估資格的機構承擔;拆遷估價機構的確定應當公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式進行;拆遷估價機構確定后,一般由拆遷人委托,委托人應當與估價機構簽定書面拆遷估價委托合同;估價報告必須由專業房地產估價師簽字。拆遷房屋的價格評估技術規范、爭議處理程序和有關管理規定,按照國家和省市有關規定執行。

    第四十條 市房屋拆遷管理部門應當成立房屋拆遷估價專家委員會,對拆遷估價進行技術指導,依拆遷當事人申請對拆遷估價作技術鑒定。

    市房屋拆遷估價專家委員會由具有國家注冊房地產估價資格的估價師、經省建設行政主管部門批準的從事房地產評估六年以上的估價人員以及資深律師、城市規劃專家等組成。

 

第四章 獎懲規定

    第四十一條 違反本細則規定,按照《條例》、《實施辦法》和《城市房屋拆遷單位管理規定》的規定予以處罰。

    第四十二條 按本細則第六條規定,被拆遷人、被拆遷房屋的承租人在規定的搬遷期限內完成搬遷的,拆遷人可酌情給予獎勵。具體獎勵方式和標準可在拆遷協議中約定。

 

第五章 附則

    第四十三條 在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安置的,依照本細則執行。

    第四十四條 本細則由市人民政府法制辦公室解釋,應用中的具體問題市人民政府授權市房地產管理局解釋。

    第四十五條 本細則自發布之日起施行。1994年9月9日發布的《黃石市城市房屋拆遷管理實施辦法》和1999年8月4日發布的《黃石市城市房屋拆遷貨幣補償安置試行辦法》同時廢止。

    大冶市、陽新縣城鎮房屋拆遷,可參照本細則執行。

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備案號:鄂備IPC0248715768

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